Milyen hibák fordulhatnak elő használt ingatlannál? Mit tehet a vevő?

Az utóbbi években jelentősen nőtt az ingatlan adásvételek száma, és ezek döntő többsége használt lakásra vagy házra vonatkozik. Ilyenkor gyakran felmerül a kérdés: mit tehet a vevő, ha az ingatlan nem felel meg annak, amiben a felek megállapodtak? Milyen esetben felel az eladó?
Sokan hibásan gondolják, hogy a régebbi ingatlan minden problémáját a vevőnek kell elfogadnia, és nem tehet szavatossági igényt. A „megnézted, így vetted meg” típusú eladói érvelés sem állja meg mindig a helyét. Nézzük, mire jogosult a vevő, ha a megvásárolt használt ingatlan hibásnak bizonyul.

Az eladó felelőssége használt ingatlan esetén

Nemcsak új építésű, hanem a használt lakásoknál is fennáll az eladó szavatossági kötelezettsége. A Polgári Törvénykönyv szerint az ingatlan tulajdonjogának átruházásakor az eladó jog- és kellékszavatossággal tartozik: vagyis biztosítania kell, hogy az ingatlan jogilag és műszakilag is alkalmas legyen a tulajdonszerzésre és a használatra.

Mit jelent a jogszavatosság?

Jogszavatosság alatt azt értjük, hogy az eladó valóban átadhatja az ingatlan tulajdonjogát, és nincs olyan harmadik személyhez kapcsolódó jog (pl. végrehajtási jog, elidegenítési és terhelési tilalom, vételi jog), amely ezt akadályozná.
Az ingatlan adásvételi szerződésekben az eladó nyilatkozik arról, hogy az ingatlan „per-, teher- és igénymentes”. Bár ezt a tulajdoni lap is igazolhatja, előfordulhat, hogy a friss bejegyzés még nem került fel, ezért mindig a szerződéskötés napján kell lekérni a tulajdoni lapot.
Ugyanilyen fontos, hogy a szerződés földhivatali benyújtása – a széljegyre kerülés – a lehető leghamarabb megtörténjen. Ezek a lépések egy felkészült ingatlanjogász bevonásával biztonságosan elvégezhetők.

Mi számít kellékszavatosságnak?

Kellékszavatosság esetén az eladó felelősséggel tartozik minden olyan fizikai hibáért, amelyet ismert, de nem közölt, vagy amely gondos eljárással felismerhető lett volna, mégsem tájékoztatta róla a vevőt.
A hibák köre tág: a beázásoktól kezdve a hibás elektromos hálózaton át bármilyen olyan körülmény idetartozhat, amely a lakás rendeltetésszerű használatát akadályozza. A tapasztalatok szerint a hibák általában 1–2 éven belül derülnek ki a birtokba vétel után.

Ez nem jelenti azt, hogy egy 20 éves háznak úgy kell kinéznie, mint egy új építésűnek. De egy átlagosan karbantartott épület szokásos állapotát teljesítenie kell – kivéve, ha a felek kifejezetten másként állapodtak meg, vagy a szemle során másra lehetett következtetni.

Rejtett hibák esetén a Ptk. alapján a vevő akár öt évig érvényesítheti a szavatossági igényét, feltéve, hogy a hiba a vásárláskor nem volt felismerhető és az eladó sem jelezte.

Mit tekint a bíróság ismert hibának?

A bírói gyakorlat szerint ismert hibának minősül minden olyan hiba, amelyről a vevő ténylegesen tudott, vagy amely a megtekintéskor kellő körültekintéssel felismerhető lett volna.
A bíróság különbséget tesz:

• nyílt hibák között (pl. repedések, penész, látható süllyedés),

• illetve olyan hibák között, amelyek az ingatlan korából, állapotából vagy használtságából adódóan előreláthatóak.

Természetes elhasználódás – például csaptelep meghibásodása, kisebb csőrepedés, elektromos kapcsoló hibája – általában nem alapoz meg szavatossági igényt.

Mit jelent a rejtett hiba?

Rejtett hiba az, ami a szemrevételezés során sem derül ki, és amelynek felismeréséhez külön bontás, próbaterhelés vagy hosszú tesztelés lenne szükséges. A vevőnek ugyanakkor mindent ki kell próbálnia, amit lehet: kapcsolók, gépek, csapok, nyílászárók.
Ha kétség merül fel, célszerű szakemberrel átnézetni az ingatlant.

Hogyan kell bejelenteni a hibát?

A hiba észlelése után mielőbb – bizonyítható módon – értesíteni kell az eladót. Ha nem sürgős a javítás, először egyeztetni kell vele, vállalja-e a kijavítást. Amennyiben megtagadja, a vevő saját költségére is elvégeztetheti, de a folyamat dokumentálása (fotók, számlák, leírások) kiemelten fontos, mert később bizonyítékként fog szolgálni.

Ha a vevő fizetett, a költségek megtérítését írásban kérheti. Ha az eladó nem reagál,

• 1 millió Ft alatt fizetési meghagyás,

• felette fizetési meghagyás vagy per indítható.

Pernyertesség esetén a javítás és az eljárás összes költségét az eladónak kell megfizetnie.

Ha igényének érvényesítéséhez jogi segítségre van szüksége, forduljon hozzám bizalommal.