Tulajdoni lap – mit is takar ez a fogalom?

A tulajdoni lappal a legtöbb ember akkor találkozik először, amikor ingatlant vásárol vagy ad el. Ilyenkor az ügyvédi közreműködés során az ingatlanjogász letölti az iratot, mert ebből tudja pontosan ellenőrizni az ingatlan adatait, a tulajdonosokat és az esetleges jogi korlátozásokat. A teljes folyamatról részletes leírást is talál, ha az adott oldalra átkattint. Más témákban pedig a másik weboldalamon is elérhető további információ.

Röviden megfogalmazva – félig magyarul szólva – a tulajdoni lap a szóban forgó ingatlan fontos jellemzőit és minden olyan tényleges állapotot tartalmaz, amely jogi szempontból releváns.

Hogyan lehet tulajdoni laphoz jutni?

Online vagy személyesen a földhivatalnál lehet igényelni.
Évente két alkalommal Ügyfélkapun keresztül díjmentesen kérhető le az elektronikus változat.
Egyéb esetben az online példány ára 4.800 Ft, a papíralapú pedig 10.000 Ft.

Adásvételi ügyletnél két példányra is szükség van: egy a szerződéstervezet elkészítéséhez, egy pedig a szerződéskötés napján, hogy a friss állapotot ellenőrizni lehessen. Mivel én ezt külön díjként nem számítom fel, hanem az ügyvédi munkadíj részeként kezelem, emiatt sajnos később emelés válhat szükségessé.

Milyen felépítésű egy tulajdoni lap?

A szerkezete áttekinthető:

1. Az ingatlan fekvése, helyrajzi száma és címe

2. Széljegyek

3. I. rész – az ingatlan leíró adatai

4. II. rész – tulajdonosok

5. III. rész – jogok, terhek, egyéb tények

Nézzük meg részletesen!

1. Az ingatlan fekvése, helyrajzi száma és címe

A település megjelölése magától értetődő. Ezt követi annak feltüntetése, hogy az ingatlan belterület, külterület vagy zártkert. Bár a vevőknek ez gyakran semmit nem mond, az építési szabályok miatt nagy jelentősége lehet. Ha például külterület, elképzelhető, hogy építés egyáltalán nem engedélyezett.

A helyrajzi szám az ingatlan egyedi azonosítója. Érdekesség, hogy a 19. századi telekkönyvi rendszer bevezetésekor a számozást jellemzően a város központjában álló katolikus templomtól indították, ezért a belvárosban alacsonyabb, kifelé haladva pedig egyre nagyobb számokba lehet ütközni. Rendezések miatt a számok később változhatnak is, ami régebbi szerződések esetén olykor félreértésekhez vezet.

A helyrajzi szám után szerepel az ingatlan természetbeni címe. Új utcák esetén gyakran látható a „címképzés alatt” megjegyzés, ilyenkor az önkormányzat még nem határozott meg utcanevet és házszámot. A „felülvizsgálat alatt” jelzés is gyakori, mert évekkel ezelőtt módosították a címképzés szabályait, de sok önkormányzat azóta sem végzett teljes átvezetéssel. A leggyakoribb módosítás a korábbi /1., /2. jelölések helyett az „A ép.”, „B ép.” rendszer bevezetése volt. Ez az adásvételt nem szokta érinteni.

2. Széljegyek

A széljegy akkor jelenik meg a tulajdoni lapon, amikor a földhivatalhoz valamilyen beadványt benyújtanak. Mivel a széljegyeket érkezési sorrendben kell elbírálni, nagyon fontos, hogy mi kerül fel először. Ha például ugyanazt az ingatlant kétszer adnák el, azé lenne a tulajdonjog, akinek az ügye előbb kerül széljegyre. A sorrend felcserélése súlyos hiba lenne – szerencsére rendkívül ritka.

A széljegynél jelzik az ügyszámot és a kérelem tárgyát. A sorrend megváltoztatása (rangsorcsere) is lehetséges, de ehhez minden érintett hozzájárulása kell. A jogszabály évek óta úgy rendelkezik, hogy bizonyos törlési kérelmeket rangsorcsere nélkül is elintéznek, mivel ezek más jogait nem sértik.

A kérelem mindaddig széljegyen marad, amíg el nem bírálják – általában 60 napon belül.
A legtöbb tulajdoni lapon egyáltalán nincs széljegy, így ha nem látja, nincs is.

3. I. rész: az ingatlan leíró adatai

A vevők számára fontos, hogy a megnevezésben szerepel-e a „kivett” szó. A „kat.t.jöv.k. fill.” oszlopban pedig 0-nak kell szerepelnie. Ha ez az érték nem nulla, vagy ha az ingatlan tanya, akkor az ügylet a termőföldforgalmi szabályozás alá tartozik – ilyen esetben speciális, biztonsági okmányos szerződést kell használni (a „zöld papírt”), és további előírások is vannak. Ezekkel én nem foglalkozom.

Ha a megnevezés „lakás” vagy ahhoz hasonló, akkor nincs probléma. Állami támogatásoknál (pl. CSOK) fontos, hogy ha a megnevezés „kivett lakóház, udvar, gazdasági épület”, akkor a gazdasági épületre nem jár támogatás, annak értékét külön kell kezelni.

Gyakori tévedés, hogy a garázsra illetékmentességet feltételeznek CSOK esetén – ez nem igaz.

A területnagyság (m²) itt szerepel, és ezt kell feltüntetni a B400-as adatlapon is. Ha az ingatlan nem önálló épület, a hasznos alapterület a tulajdoni lapról nem derül ki.

4. II. rész: tulajdonosok

Itt sorolják fel a tulajdonosokat és a tulajdoni hányadokat. A bejegyzés alapjául szolgáló irat földhivatali érkezési dátuma is itt látható. Ez az adózásnál fontos: az SZJA törvény ugyanis a földhivatali érkezést veszi alapul. 5 éven belüli eladásnál ez akár a teljes adómentességet is befolyásolhatja.

Ha több tulajdonos van, itt találhatóak az ő adataik is. Az elővásárlási jog miatt fontos, hogy a felsorolt címekre kell küldeni az értesítéseket, ha valaki a saját tulajdoni hányadát másnak adná el.

Ha teljes másolatot kérünk (nem csak szemlét), akkor a korábbi tulajdonosok is látszanak. Ha túl gyakran váltották egymást, vagy valaki nagyon gyorsan eladja a frissen megszerzett ingatlant, az gyanút keltő lehet.

5. III. rész: jogok, terhek és egyéb tények

Ez a rész tartalmazza az ingatlant érintő terheket: zálogjog, haszonélvezet, végrehajtási jog, elővásárlási jog, elidegenítési és terhelési tilalom stb. Ide kerülnek a korábbi elutasító határozatok is.

Fontos tudni, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom kivételével más terhek fennállása nem akadálya az adásvételnek, csak a folyamat más lesz. A tehermentesítés tipikusan az első vételárrészletből történik, amikor már széljegyen szerepel a szerződés.

Gyakori hiba, hogy ha csak zálogjog szerepel, és nincs feltüntetve tilalom, akkor azt gondolják, hogy a tulajdonos szabadon eladhatja az ingatlant. Ez azonban megtévesztő: a banki hitelszerződések szinte mindegyike tartalmazza, hogy eladás esetén a bank felmondhatja a kölcsönt. Tehát a tilalom hiánya nem jelent teljes szabadságot.

Szolgalmak, vezetékjog és hasonló terhek

Ezeket külön érdemes kezelni, mert az adásvétel előtt nem törölhetők. Ugyanakkor nem kell tőlük tartani: az Eladó ingatlanát is érintették, és gyakran alig van jelentőségük. A vezetékjog például sokszor csak azt jelenti, hogy a közművezetékek környezetében nem lehet építkezni – ami amúgy is magától értetődő.

Ennek ellenére mindig tisztázni kell, hogy pontosan mit jelentenek ezek a jogok. Erről minden esetben érdemes külön rákérdezni.