Jelzálogjog és elidegenítési–terhelési tilalom az ingatlan-nyilvántartásban
Az ingatlanok tulajdoni lapján leggyakrabban előforduló jogi terhek közé tartozik a jelzálogjog, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom. Ezek működése és joghatásai laikus szemmel nehezen átláthatók, különösen akkor, amikor törlésük vagy az ingatlan értékesítése válik aktuálissá. Nem ritka, hogy az érintettek a szükséges engedélyek és jognyilatkozatok bonyolultsága miatt inkább szakemberre bízzák az ügyintézést.
Az alábbi összefoglaló célja, hogy közérthetően bemutassa e jogintézmények lényegét, kiemelten foglalkozva a törlésük lehetőségeivel.
A leggyakoribb ingatlanterhek
Jelzálogjog – mit jelent a gyakorlatban?
A jelzálogjog egy biztosítéki forma, amelynek révén a hitelező elsőbbségi jogot szerez a követelése kielégítésére, ha az adós nem teljesíti fizetési kötelezettségét. Ingatlanfedezet esetén ez azt jelenti, hogy a hitelező – tipikusan pénzintézet – jogosult az ingatlan értékesítéséből befolyó összegből elsőként részesülni.
Amennyiben a kölcsönt nem fizetik vissza és a szerződést felmondják, a hitelező élhet a kielégítési jogával, amely akár az ingatlan kényszerértékesítéséhez is vezethet. A jelzálog egyik fő funkciója, hogy a tulajdonos rendelkezési jogát korlátozza a tartozás fennállásáig.
A jelzálogjog csak akkor válik hatályossá, ha azt megfelelő szerződés alapozza meg, és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. A bejegyzéshez igazgatási díj kapcsolódik, és a teher ezután mindenki számára látható a tulajdoni lapon.
A jelzálog törlésének feltételei
A jelzálogjog megszüntetése az ingatlan-nyilvántartás útján történik. Ehhez szükség van a jogosult – jellemzően a hitelező – törlési engedélyére, amelyet ügyvédnek kell ellenjegyeznie, vagy közjegyzői okiratba kell foglalni. Pénzintézetek esetén a jogszabály lehetővé teszi, hogy a törlés egyszerűbb formában, banki nyilatkozat alapján történjen.
Ha a kölcsönt maradéktalanul visszafizették, a hitelező köteles kiadni a törlési engedélyt. Ennek elmaradása esetén a bíróság ítélettel pótolhatja a nyilatkozatot. Bár ritka, de előfordulhat, hogy a felek a tartozás teljes rendezése nélkül is megállapodnak a jelzálog megszüntetéséről.
Elidegenítési és terhelési tilalom
Ez a jogintézmény az ingatlan feletti rendelkezést korlátozza. Fennállása esetén az ingatlan nem adható el, nem terhelhető meg további jogokkal (például újabb jelzáloggal vagy haszonélvezettel) a jogosult előzetes hozzájárulása nélkül. A tilalom alól kivételt képez a végrehajtási jog, amely hozzájárulás nélkül is bejegyezhető.
A gyakorlatban ez a korlátozás legtöbbször a jelzálog biztosítását szolgálja, de más jogviszonyok fedezeteként is megjelenhet. Fontos kiemelni, hogy a tilalom az ingatlan használatát nem érinti, kizárólag a rendelkezési jogot korlátozza.
Mit jelent az elidegenítés?
Elidegenítés alatt a tulajdonjog átruházását értjük, amely leggyakrabban adásvétel, de lehet ajándékozás is. Amennyiben az ingatlanon elidegenítési tilalom áll fenn, az ilyen szerződések joghatás kiváltására nem alkalmasak a jogosult engedélye nélkül.
A jelzáloggal terhelt ingatlan használata
A jelzálogszerződések rendszerint előírják, hogy az ingatlant rendeltetésszerűen kell használni, és az állagát meg kell óvni. A hitelező számára kulcsfontosságú, hogy a fedezet értéke ne csökkenjen. Ennek érdekében elvárható, hogy az adós jelezze, ha az ingatlan értékét vagy értékesíthetőségét veszélyeztető körülmény merül fel.
Lakóingatlanok esetén gyakori kikötés az is, hogy az adós maga használja az ingatlant, és azt harmadik személynek csak a hitelező beleegyezésével adja át bérbe vagy más jogcímen.
A jelzáloghitelekhez rendszerint vagyonbiztosítás is kapcsolódik, amelynek kedvezményezettje többnyire a hitelező.
Jelzálog osztatlan közös tulajdon esetén
Ha egy osztatlan közös tulajdonú ingatlanon jelzálog szerepel, az nem feltétlenül az egész ingatlanra terjed ki. A tulajdoni lap mindig pontosan feltünteti, hogy melyik tulajdonostárs kötelezettségéhez kapcsolódik a teher. Ezeknél az ingatlanoknál általában elővásárlási jog is fennáll.
A jelzálogjog érvényesítése
A hitelező a kielégítési jogát bírósági végrehajtás útján vagy – bizonyos feltételek mellett – azon kívül is gyakorolhatja.
Végrehajtás útján történő értékesítés
A végrehajtási eljárás csak akkor indulhat meg, ha a szükséges okiratok rendelkezésre állnak, az adóst felszólították, és a teljesítés elmaradt. Az értékesítés előtt az ingatlan értékét meg kell határozni, amelyre az adós észrevételeket tehet.
Az ingatlan jellemzően beköltözhető állapotban kerül árverésre, de bizonyos esetekben lakott állapotban is értékesíthető.
Egyszerűsített értékesítés
Fogyasztói hitelek esetén lehetőség van gyorsabb, kevesebb adminisztrációval járó értékesítésre is, amennyiben a kölcsönszerződést felmondták. Ebben az eljárásban az ingatlan minimális eladási árát a fedezeti érték meghatározott százalékában állapítják meg.
Ha az értékesítés során a vételár meghaladja a tartozás összegét és annak járulékait, a különbözet az adóst illeti meg.
Végrehajtáson kívüli kielégítés
A hitelező és az adós írásos megállapodása esetén az ingatlan értékesítése végrehajtás mellőzésével is történhet. Ennek során a bank maga is eljárhat az értékesítésben, akár nyilvános, akár magánúton. Az ingatlan kiürítésére ilyenkor határidőt szabhatnak, de annak elmulasztása nem akadálya az eladásnak.
Sok esetben ez az út kedvezőbb az adós számára, mivel magasabb vételár érhető el, mint egy árverésen.
Fontos tájékoztatás
A fenti ismertető általános jellegű tájékoztatást nyújt. A jogszabályi környezet változhat, és minden ügy egyedi megítélést igényel, ezért konkrét esetben mindig indokolt ügyvédhez fordulni. Az ügyvédi tanácsadás felelősségbiztosítással fedezett, személyre szabott jogi segítséget jelent.
Összegzés
A jelzálogjog és az elidegenítési–terhelési tilalom az ingatlan-nyilvántartás leggyakoribb terhei közé tartoznak. A jelzálog megszüntetésének feltétele a tartozás rendezése és a megfelelő törlési engedély. A tilalom fennállása pedig megakadályozza, hogy a tulajdonos az ingatlannal szabadon rendelkezzen a jogosult hozzájárulása nélkül. A jelzálog érvényesítése végső soron az ingatlan értékesítéséhez vezethet, amely többféle jogi úton is megvalósulhat
