Az ingatlan ügyvéd szerepe

Az ingatlan ügyvéd feladata az ingatlanügylet valamennyi szakaszában kiemelkedően fontos. Az ingatlan ügyvéd feladata, hogy az ingatlanügylet során — legyen az ingatlan adásvétel, ajándékozás vagy apport — végigkísérje a feleket, gondoskodjon arról, hogy jogilag minden rendben legyen, és ezáltal kizárja a szerződő felekre leselkedő potenciális kockázatokat. Az ingatlan ügyvéd biztosítja, hogy a szerződések elkészítése és ellenjegyzése során a jogügylet valamennyi jogszabálynak megfeleljen.

Fontos, hogy az ingatlan adásvételi szerződést szerkesztő, valamint az ellenjegyző ingatlan ügyvéd mindkét fél jogi érdekeit figyelembe veszi az ügylet során. Ő biztosítja, hogy mindkét fél értesüljön minden lényeges jogi kérdésről, illetve hogy a legbiztonságosabb jogi megoldásokat építse be az ingatlanügylet szerződésébe. Ezáltal az ingatlan ügyvéd nemcsak jogi tanácsokkal látja el a feleket, hanem az ügylet végrehajtásához szükséges legfontosabb dokumentumokat is elkészíti, áttekinti, és megvédi ügyfelét az esetleges jogi problémáktól, kockázatoktól.

A tapasztalt ingatlan ügyvéd tehát kulcsfontosságú szerepet tölt be abban, hogy az ingatlanügylet zökkenőmentes, biztonságos és jogilag rendezett módon záruljon.

Az ingatlan adásvétel lépései

1. Az ingatlan kiválasztása

Az ingatlan kiválasztásának folyamata azzal kezdődik, hogy az adott ingatlan alapos vizsgálata megtörténik mind jogi, mind fizikai szempontból. Jogi értelemben kulcsfontosságú, hogy ellenőrizzük, van-e az ingatlannak tartozása, például jelzálogjog, végrehajtási jog vagy haszonélvezet, valamint mérlegeljük, mit szeretne az eladó ezekkel kapcsolatban. Emellett fontos felmérni, hogy az ingatlanra vonatkozóan fennáll-e elővásárlási jog, amit nemcsak ingatlan nyilvántartási jog, hanem akár társasházi alapító okirat is alapozhat, ezért társasházak esetében mindig kötelező beszerezni a létesítő okiratot. Ezeknek a kérdéseknek az átbeszélésében különösen hasznos az ingatlan ügyvéd segítsége. A fizikai vizsgálat során az ingatlan helyszíni szemrevételezését végezzük el, amelyhez ajánlott fényképeket is készíteni az aktuális állapot dokumentálására. Bármilyen kétely felmerül az ingatlan szerkezetével vagy állapotával kapcsolatban, célszerű szakértőt bevonni, aki például a ház statikai állapotát, elektromos vezetékeit, szigetelését meg tudja vizsgálni.

2. Megállapodás az ingatlan adásvételi szerződésről

Amint a vevő megtalálta a számára ideális ingatlant, a felek egy előzetes egyeztetés keretében lefektetik az ingatlanügylet lebonyolításának főbb feltételeit. E szakaszban gyakran jelen vannak ingatlanközvetítők is, akik azonban nem rendelkeznek jogi végzettséggel. Éppen ezért célszerű minél előbb bevonni egy ingatlanügyletekben jártas ügyvédet, vagyis ingatlan ügyvédet, hiszen sok esetben már ekkor felmerülhet vételi ajánlat, elfogadó nyilatkozat, előszerződés vagy más dokumentum, amely jogi szakértelmet igényel. Az adásvételi szerződés megkötésekor pedig elengedhetetlen ügyvéd, lehetőség szerint ingatlanjogra specializálódott ingatlan ügyvéd, illetve ingatlanjogász közreműködése. Minden adásvételi szerződést ugyanis ügyvédnek kell elkészítenie és ellenjegyeznie, hogy az átruházást az ingatlan-nyilvántartásban bejegyezhessék.

Milyen kérdésekben szükséges a feleknek megegyezni?

Az alábbi pontok tisztázása elengedhetetlen ahhoz, hogy az ingatlan ügyvéd előkészíthesse a szerződést:

· A vételár nagysága, a fizetés módja és ütemezése (egyösszegű vagy részletfizetés, készpénzes vagy banki átutalás, foglaló vagy vételárrészlet stb.).

· Amennyiben a vételár bankhitelből kerül finanszírozásra, ki kell választani a hitelt nyújtó bankot, mivel annak feltételeit kötelező feltüntetni a szerződésben (a gyakorlott ingatlan ügyvéd pontosan ismeri a bankok előírásait).

· A tulajdonjog átruházásának menete (azonnali átruházás vagy tulajdonjog fenntartás).

· A birtokba adás időpontja és módja, vagyis az ingatlan átvételének folyamata, a kapcsolódó teendők rögzítésével (pl. jegyzőkönyv készítése, mérőórák állásának feljegyzése, „nullás” igazolások átadása)· Az ingatlanban maradó berendezések, bútorok, felszerelések kérdése

· Ha az ingatlan terhelt, a tehermentesítés módjának meghatározása, amely esetben szintén indokolt a lehető leghamarabb ingatlan ügyvéd segítségét kérni

3. Ingatlan kiválasztása után: mielőbb keressen fel ingatlan ügyvédet, és ellenőriztesse a tulajdoni viszonyokat és terheket!

Ha megtalálta a megvásárolni kívánt ingatlant, és az eladóval már megegyeztek a vételárban, akkor – ha eddig még nem tette – haladéktalanul forduljon ingatlanjogra specializálódott ügyvédhez. Pénz átadása előtt mindenképpen vizsgáltassa át az adott lakás, ház vagy más ingatlan jogi helyzetét. Már a kezdeti szakaszban ajánlott ingatlan ügyvéd segítségével beszerezni a tulajdoni lapot, társasházi lakásnál pedig az alapító okiratot is. Ez utóbbi vizsgálata elengedhetetlen annak megállapítására, hogy fennáll-e az ingatlanra vonatkozó, ingatlan-nyilvántartáson kívüli elővásárlási jog. Az ingatlan ügyvéd ezen túlmenően az eladó adatainak ellenőrzésében is segít: meg kell győződni arról, hogy a magát tulajdonosnak mondó személy valóban tulajdonos-e, a tulajdoni hányad helyes-e, illetve nincsenek-e jogi akadályai a tulajdon átruházásának (pl. végrehajtási jog, elidegenítési vagy terhelési tilalom), vagy a használatnak (pl. haszonélvezeti jog, szolgalom). Az ellenőrzés tehát nem pusztán a tulajdoni lap összevetését jelenti az eladó által közöltekkel. Ha cégről van szó, vizsgálni kell, hogy a cég képviseletében eljáró személy valóban jogosult-e jognyilatkozatot tenni. Meghatalmazott képviselő esetén pedig az ingatlan ügyvéd feladata a meghatalmazás szabályszerűségének vizsgálata.

4. Az adásvételi szerződés előkészítése: az ingatlan ügyvéd feladata

Miután a tulajdoni háttér és a terhek tisztázásra kerültek, az ingatlan ügyvéd elkészíti a szerződés tervezetét. Ezt a felek részletesen megismerik, kérdéseiket feltehetik, amelyekre az ügyvéd választ ad. Az ingatlan ügyvéd ilyenkor bemutatja a szerződésből eredő jogokat és kötelezettségeket, rámutat a lehetséges kockázatokra, valamint ismerteti a különböző biztosítékokat. A véglegesítés előtt a felek tájékoztatást kapnak az adó- és illetékszabályok releváns előírásairól, beleértve a kedvezményeket és kötelezettségeket.

5. Időpont egyeztetése az ingatlan ügyvédnél, a szerződés aláírása

Amikor minden részlet tisztázásra került, és a szerződés szövegét minden fél elfogadta, sort kerítenek az időpont egyeztetésére az ingatlan ügyvédnél. Az aláírás rendszerint az ügyvédi irodában történik, de közös megegyezéssel más helyszín is választható. Lényeges azonban, hogy az ügyvéd jelenléte és ellenjegyzése nélkül a szerződés érvényesen nem köthető meg.

6. Az adásvételi szerződés teljesítése

Az aláírást követően az ügylet nem zárul le. A folyamat része a vételár megfizetése és az ingatlan birtokba adása. Amennyiben az ingatlan terhelt, a tehermentesítés legkésőbb ekkor történik, amelyhez az ingatlan ügyvéd közreműködése szükséges. Banki finanszírozás esetén a hitelbírálati eljárás az aláírást követően indulhat meg a pénzintézetnél, pozitív döntés után pedig következik a kölcsönszerződés megkötése, majd a közjegyző előtt a zálogszerződés aláírása. A teljes vételár rendezését a birtokba adás követi, miközben az ügyvéd a bejegyzési engedélyt benyújtja a földhivatalhoz, amely a tulajdonjog bejegyzésével zárul.

Általános tanács: az adásvételi folyamat során célszerű már a legkorábbi szakaszban tapasztalt ingatlanjogi szakértőt bevonni. Egy gyakorlott ingatlan ügyvéd képes azonosítani a buktatókat, és megóvni Önt minden olyan kockázattól, amely a tranzakció során felmerülhet.